いま密かな話題となっている「限界ニュータウン」とは？！
みなさん、こんにちは！
スタッフbです。
唐突ですが、みなさんは別荘を持ってますか？
もちろんスタッフbは、全国各地に数えきれないほどの別邸を所有している・・・なんてことは100％ありませんが、一昔前のバブル期などにおいては、長野県の軽井沢や白馬村なんかが、夏の避暑地として別荘需要が高かったエリアだと記憶しています。
そんな一世を風靡した、別荘地の今はどうなっているのかというと・・・
多くの別荘地が衰退・荒廃している状況
とある動画共有サイトでも、かつて別荘地として人気があったエリアの今を紹介している動画や、廃墟巡り専門のチャンネルが人気だったりと、バブル期における負の遺産に対する注目度が高まりつつあるのです。
スタッフbは、当然バブル世代ではないので（年齢非公開！）、バブル期の常識を逸した不動産ブームもあまりピンと来ないのですが、土地であれ、別荘であれ、リゾートマンションであれ、
当時は開発すれば飛ぶように売れた時代
どんな物件かを見ることもなく、現地に足を運ぶわけでもなく、販売されれば即売り切れという、現代の常識からいうと非常識な投資が横行していたとも言えますが、そんな土地や建物が半世紀たった今
負動産として全国各地に溢れている
のです。
まぁ、たしかに今でもクリスマス時期になると一度は耳にする、松任谷由実さんの名曲「恋人がサンタクロース」がテーマソングとなったラブコメディ映画
私をスキーに連れてって
これがスキーブームの火付け役となって、全国各地のスキー場付近のリゾートマンション開発が過熱することになり、当時はスキー場への利便の悪い郊外マンションですら、何千万もの価格で売られていたそう！
そして、当時のスキーブームは去り、リゾートマンションの需要もなくなった現在では、
その価値は二束三文になってしまっている
というのが現実のようです。
たしかに、リゾートマンションと言えど不動産である以上、固定資産税が掛かったり、管理費が掛かったりと、所有しているだけでお金が飛んでいくわけですので、早く手放したい人も多いはずですが、
現在は数万円でも買い手がつかない
という状況で、建物の管理も行き届かずに荒廃していっているマンションも多いようです。
と、そんな流れのなかで登場するのが「限界ニュータウン」。
「限界ニュータウン」という名称は、Youtubeチャンネル「資産価値ZERO -限界ニュータウン探訪記」を展開している吉川祐介氏による呼称ですが、こちらの方のリサーチ力は群を抜いており、先ほど触れたスキー場のリゾートマンションにおいても、わざわざ足を運んで調査したり、役所に出向いて登記簿を取ったりと、ユーチューバーの鏡のような方です
「資産価値ZERO -限界ニュータウン探訪記」
https://www.youtube.com/@urbansprawl-zero
限界ニュータウンにおいては、主に千葉県や栃木県など遠郊外に位置する、まぁいうまでもなく都心部への利便性は決して良くないような未開発だった土地を地元業者が宅地化し、必ず値上がりするなどの謳い文句で、
投機目的で販売されたのが事の発端
ニュータウンと聞けば、新築戸建てが建ち並んでいるイメージがありますが、実際に購入者の多くが土地の値上がりを期待した投資目的で購入しているため、当然家は建ちませんし、土地もまともに管理もされず雑草ぼうぼうで放置状態・・・
こんな光景、よく見ますよね・・・
これが、所有者のいる個人の土地だったりするのです
もちろん、当時は何棟かは家が建ったものの、バブル期に建てられた家の多くは今では朽ち果ててボロボロになり、とても人が住めるような状態ではなくなってしまっているのです。せっかくニュータウンとして分譲されたのに、まるで雑木林になってしまっている・・・そんなエリアが、関東に限らず全国各地に存在しているのです。
これぞまさしく限界集落あらため限界ニュータウン
今回の記事では、そんな限界ニュータウンの背景と様々な課題や問題に直面する吉川氏の活動などを踏まえ、近年では限界ニュータウンや郊外リゾートマンションの魅力を感じる人が増えつつある現状をご紹介。
たしかに、土地や建物が数〜数十万円で購入できるのなら、
自分で雑草くらい駆除しよう
と思う人がいてもおかしくありません。
コロナ後の「在宅ワーク」という概念もまた、こうした需要を掘り起こしているかもしれませんが、限界ニュータウンのなかの
自分の土地を自分好みに仕上げていく
というDIY的な楽しみもまた、こうした資産価値のない不動産への需要を掘り起こしているのかもしれません。
価値観の多様化によって荒廃した激安分譲地もお買い得に？
さてさて、数万円から十数万円でマンションや土地が買えると考えたら、スタッフbでもちょっと購入を検討したくなってしまうところ。特にコロナ禍以降は、「在宅ワークで出勤頻度も少ない」という方も相当数いると思いますので、地方暮らしという選択肢もアリと言えばアリかも・・・
ただ、事はそう簡単ではなく、例えばスキー場や別荘地などのリゾートマンションにおいては
- バブル期に建てられた建物が多く築年数が古い
- 温泉などの共用施設が充実している分、管理費が高い
- 多くのマンションで管理費や修繕費の滞納が発生している
などなど、これだけの要因でもそれなりに購入にはリスクがありそうな予感。
俗にいうリゾマン（リゾートマンションの略）は、腐動産となっている物件も多いようなので、それなりに専門知識があるか、
現地でしっかりと建物や管理状態をリサーチ
したうえで購入判断をする必要がありそうです。
とは言え、リゾートマンションの魅力は何と言っても田舎暮らし！
例えば、リゾートマンションのメッカと言えば、苗場を要する越後湯沢エリアですが、冬のシーズンにスキーやスノボができることはもちろん、
- バブル期に建てられた建物が多く築年数が古い
- 温泉などの共用施設が充実している分、管理費が高い
- 多くのマンションで管理費や修繕費の滞納が発生している
といった魅力もありますので、ご家族全員の趣味が一致するようなら、
都会では味わえない日常を都心に通勤しながら実現できる
と言っても良いでしょう。
一方の限界ニュータウンと言われる遠郊外の分譲地はどうでしょうか？
上述でご紹介した「資産価値ZERO -限界ニュータウン探訪記」の吉川氏は、千葉県八街を拠点に、資産価値の低い幾つかの土地を購入し、自らの土地はもちろん、道路にうっそうと生い茂った草木を刈ったり、ごみ集積場などを整備したりと
なんかマインクラフトを現実世界で体現してるかのよう
※マインクラフト知らない人はググってくださいね！
確かに、すべて自らでやらなければならないというハードルの高さはありますが、その時間さえあればDIYの延長線といった趣味的な感覚で楽しむことができるでしょう。
それにしても昔に整備された開発地には、
上下水道すら通ってなかったり！
場所によっては公道ですら販売されていたりするようなので、なんだか昔はずいぶんと適当だったんですね・・・と思うことがチラホラ。千葉や栃木の遠郊外の格安分譲地もリゾートマンションと同様、元々家屋が建っていても、築年数的に
そのほとんどが朽ち果てている状態
ですので、基本的には建て替えが必要な物件ばかりだそう。
購入に際してはある程度の知識があった方が無難ですし、仮に使える家屋があったとしても、相当にリフォームが必要になることは、大前提として捉えておくべきでしょう。こうした「限界ニュータウン」においては、
- 開拓を楽しみたい
- DIYで色々やりたい
- 家庭菜園をやりたい
などなど、もちろん魅力もたくさんありますが、管理費や修繕費こそ掛かりませんが、それなりに整備に手間と時間とお金が掛かることは、認識しておく必要があります。
負動産とも言われる別荘地のリゾートマンションも再注目の兆し？
そんな負動産とも腐動産とも言われるバブル期の土地や建物ですが、コロナ禍後は多少需要も増えつつあるようで、再注目の兆しが見え隠れしているとのこと。
たしかに現代社会においては、夫婦共働きが当たり前になったり、必ずしも家を持つことが理想ではなくなったりと、
バブル期と現代では生活スタイルのが概念がまったく変化している状況
ですので、こうした別荘地やリゾートマンションに魅力を感じる人が増えても不思議ではありません。
都心部への通勤が可能な距離なのに数十万円で家が買える
なんて考えると、地方の田舎暮らしより、都会の田舎暮らしの方が何かと利便性は高く、いざ嫌になったら戻ればいいといった気軽さも、こうした不動産への興味・関心を高めているのかもしれません。
ただ、注意点も数多いようで、こうしたバブル期に販売・購入された物件の多くで、所有者がすでに他界しており、その物件を相続した親族が誰なのかが分からなかったり、土地の所有者に連絡が取れない、マンションであれば管理費等が十分に担保できていない、などの問題があるようです。
もちろんマンションともなれば、建て替えに2/3以上の同意が必要になりますが、その所有者に連絡が取れないので、
建て替えができるリゾートマンションはほぼない
と言われるほど・・・・
また、リゾートマンションによっては、短期間利用の住民と定住する住民が負担する管理費や修繕費の公平性の観点から、定住が認められない物件もあるので、購入を検討している方は、その点も注意が必要かもしれません。
実際に購入を前向きに検討するのであれば、不動産のポータルサイトなどで検索すれば、すぐに格安リゾマンがヒットするでしょう。一応参考例ではありますが、新潟県は湯沢町の最安物件です。
※サンプル
冒頭でもお伝えしたように、実際の建物の状態やマンションまでの利便性などをしっかりと現地で確認し、また冬のシーズンは積雪によって周辺環境の状況はまったく変わってくるので、できれば冬に現地を見た方が無難です。
スタッフb的にはリゾマンより限界ニュータウンかな〜
まぁ、主観的な意見ではありますが、やはり格安地を自ら開拓するって、
非現実的ですし何か夢がありそうですよね
もちろん郊外なので、ある程度庭の広さが確保できている可能性もあり、週末は庭先でバーベキューなんかできたら、雑草ボウボウでも多少は目をつむります（笑）
いかがでしたでしょうか？
なかなか１話だけでは伝えきれないのが、この格安リゾートマンションと限界ニュータウンのお話。興味・関心があったら、ぜひ一度「資産価値ZERO -限界ニュータウン探訪記」も併せて、ご視聴してみてください。
